پرسش و پاسخ

سند تک برگ چه ویژگی نسبت به سند منگوله دار دارد؟

1. سند تک برگ به صورت مکانیزه تهیه شده و مشکلاتی از قبیل بد خط بودن، ناخوانا بودن، غلط‎های انشایی و املایی و .... را ندارد.
2. دارای هلوگرام می باشد که به راحتی قابل جعل نیستند،
3. سندهای تک برگ کروکی دقیق و اطلاعات جزئی‌تری نسبت به سند منگوله‌دار قدیمی در خود دارند و با تکیه بر این اسناد دیگر مشکلاتی مثل ابهام در متراژ ملک و تعرض به زمین‌ها و املاک اتفاق نمی‌افتد
4. هر سند برای یک نفر صادر می‌شود بنابراین مشکل فرسودگی سند و دست به دست گشتن آن هم حل می‌شود.
5. ثبت کامل، سیستمی و یکپارچه اطلاعات ملک و درج اطلاعات مالک و به‌روزرسانی اطلاعات در هر انتقال از ویژگی‌های دیگر سندهای تک برگی است.

آیا هزینه تعمیر آسانسور شامل طبقه همکف می شود؟

 قسمت آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید:

پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است، البته در مواردی که هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد موضوع به نحو دیگری است. فردی طبقه همکف یک آپارتمان چند طبقه ساکن است و از آسانسور هیچ استفاده‎ای ندارد،

حال سوال اینجاست که آیا هزینه ماهانه تعمیرات آسانسور شامل حال افرادی که در طبقه همکف ساکن هستند می‌‎شود؟

این سوال را به دو صورت می‌توان پاسخ داد:

اگر هزینه‌های آسانسور در شارژ به صورت سرفصلی جدا آورده نشده باشد: مالک طبقه همکف به هیچ عنوان نمی‌تواند از پرداخت هزینه‌های تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده نکند.

زیرا اولا هزینه تعمیر آسانسور نباید به طور مجزا و مستقل، از تک تک واحدها اخذ شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود.

ثانیا، آسانسور و یا هر تاسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه شده، جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آنها به عهده مدیر ساختمان است.

بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده بعضی دیگر نباشد.

همچنانکه قسمت آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.

امکان دارد هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد: که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی می‌توانند فرمول و یا روش خاصی برای تقسیم هزینه‌های آسانسور تعیین کنند که فقط بر اساس این تصمیم هیئت مدیره است که می‌توان طبقه را در میزان شارژ هزینه‌های آسانسور دخیل کرد.

در صورت تخلف از مفاد قرارداد، حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر چیست؟

مالک می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال منافع محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف، درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه به دادگاه عمومی حقوقی (از طریق دفاتر خدمات قضایی)، دادخواست تخلیه بدهد.

به علاوه، مستاجر هم می تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.

نحوه برداشت اجاره معوقه و خسارات به ملک از ودیعه چطونه است؟

آیا اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها، هزینه شارژ و ... باشد، می تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟

در صورتیکه در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد اوست اقدام كند، اگر مبلغ مطالبه ۲۰ میلیون تومان و کمتر از باشد به شورای حل اختلاف و بیشتر از آن باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی مراجعه نمود و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجراء مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضا مدت اجاره وجود دارد؟

اصولاً، خیر. زیرا قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می نماید. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک به لحاظ بروز عیبی، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که در صورتی که هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند، که در اینصورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد. هم چنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

آیا فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد از حیث حقوقی صحیح است؟

اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن گذارنده (راهن) به اساس مالکیت او لطمه ای وارد نمی کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن (رهن گیرنده در این مثال بانک) منعی ندارد. با این حال باید توجه داشت که:

1. فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن به شرط حفظ حقوق بانک بلا مانع است.
2. هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود.

سند رسمی و عادی از نظر قانونی چه مفهومی دارد؟

مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده رسمی است به شرطی که مفاد سند مخالف قوانین نباشد.

اگر مبایعه نامه تنظیم شود ولی فروشنده قبل از حضور در دفترخانه فوت کند آیا مبایعه نامه مذکور از درجه اعتبار ساقط است؟

در هر صورت مبایعه نامه معتبر است و ورثه متوفی نسبت به تعهدات وی مسئول خواهند بود و در صورت امتناع، به دستور دادگاه سند به نام خریدار تنظیم خواهد شد.

آیا می توان مال وقفی را فروخت؟

فروش مال وقفی غیر قانونی و باطل است. در صورتی که فروش اینگونه اموال موجب اختلاف شدید بین (موقوف علیهم) افرادی که مال برای آنها وقف شده است، شود و احتمال وقوع وقایع ناگوار بین آنها وجود داشته باشد و یا به خرابی مال موقوفه منجر شود امکان پذیر است.

تنظیم مبایعه نامه مجنون، صغیر و ورشکسته چه حکمی دارد؟

قرارداد بیعی که توسط مجنون و صغیر غیر ممیز(صغیری که توانایی تمییز و تشخیص خوب و بد را ندارد) و همچنین شخص ورشکسته تنظیم شود، باطل و بلا اثر و در صورتی که صغیر ممیز باشد غیر نافذ و منوط به تنفیذ ولی یا قیم او است.

نحوه خرید و فروش املاک اوقافی چگونه است؟

عرصه زمین های اوقافی قابل خرید وفروش نیست باید با انعقاد قرارداد با اداره اوقاف، اجاره شود اما اعیانی که در آن ساخته شده میتواند قابل خرید و فروش باشد و این اعیانی ها دارای سند رسمی هم هستند.

نکات مهم در تنظیم عقد قراردادهای مبایعه نامه چیست؟

عقد: عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک نفر یا چند نفر دیگر متعهد بر انجام دادن کاری شوند که مورد قبول آن ها باشد. در عقد قراردادها میبایست دقت شود که اگر کسی به انجام دادن امری متعهد شود و از انجام دادن آن خود داری کند، در صورت تخلف مسئول خسارات طرف مقابل خواهد بود در انجام دادن هر گونه معامله اعم از معاملات مال منقول و غیر منقول ابتدا خریدار میبایست کلیه اسناد و مدارک مربوط به مال مورد معامله را رویت و با مشخصات کامل فروشنده مطابقت نماید. چه بسا افرادی با توسل به اعمال متقلبانه اقدام به فروش مال دیگران کرده وبدون اجازه مالک اصلی به انعقاد عقود اقدام نموده اند. نکته دیگر که میبایست حتما رعایت شود این است که خریدار منزل یا ملک یا زمین میبایست تا تصفیه حساب کامل بانکی عوارض شهرداری، مالیات، آب، برق، گاز و تلفن مبلغی را نزد خود نگه داشته و پس از پرداخت کامل کلیه دیون و بدهی های متعلقه نسبت به پرداخت مابقی مورد معامله اقدام نماید. در غیر این صورت پس از پرداخت کلیه مبلغ، اکثر فروشندگان از پرداخت بدهی های معوقه سر باز میزنند.

در عقد بیع میبایست پس از توافق خریدار و فروشنده در معامله، قیمت دقیق و کامل مال مورد معامله و همچنین مقدار جنس، وصف، زمان تحویل، خسارات و غیره مشخص و قید شود. میبایست توجه نمود که معامله چیزی که خرید و فروش آن از نظر قانونی ممنوع است یا چیزی که مالکیت و منفعت عقیدتی ندارد و یا چیزی که فروشنده قدرت بر تسلیم آن ندارد مانند خرید و فروش مشروبات الکلی باطل است.

هزینه های مشترک بر چه مبنایی تعیین می‌شوند و آیا قابل اعتراض‌اند؟

تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان بر می‌گردد که می‌توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بر دو پایه است:

1.  آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و … به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می‌شود.
2.  سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تأسیسات، تزئینات قسمتهای مشترک ساختمان، نظافت محوطه و … به طور مساوی محاسبه می‌شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض به دادگستری مراجعه نماید

چنانچه مالک یا مستاجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد چه باید کند؟

نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می‌کند و رای می‌دهد و این رای قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع می‌شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد چنانچه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

آیا قانونی برای ممنوعیت و تعارض طبقه جدید وجود دارد؟

فضای بالای ساختمان، مشاع بین مالکان است و هیچ‌کدام بدون اذن دیگری حق تصرف ندارند. به علاوه ساختن طبقه جدید با حق مالکیت اختصاصی شریک دیگر نیز منافات دارد. این تعارض در مورد طبقه پایین آشکار است زیرا اگر او بخواهد بنایی بالای طبقه فوقانی بسازد، ناچار است که از سقف آن به‌عنوان کف اتاق‌ها استفاده کند و دیوار های ساختمان نو را بر دیوارهای آن بگذارد که این حق را ندارد.

آیا هر یک از ساکنین می‌تواند درب و پنجره خود را تغییر دهد؟

برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان، ابتدا مدیر ساختمان باید شفاها یا طی اظهارنامه به مالک متخلف تذکر دهد. درصورتی‌که مالک یادشده همچنان بر عمل خود مصر باشد، مدیر ساختمان می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی او را وادار به نصب پنجره همگون با سایر پنجره‌های ساختمان کند. دادگاه نیز با بررسی موضوع و تعیین کارشناس رسمی دادگستری پس از احراز صحت امر، مالک متخلف را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحد های ساختمان خواهد کرد

هزینه های ثابت آپارتمان شامل چه هزینه هایی است؟

هزینه های ثابت، هزینه هایی است که باید به طور مساوی بین واحدها تقسیم و از آنها وصول شود. به عبارت دیگر این هزینه ها طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده ۳۳ آیین نامه اجرایی هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد و از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تأسیسات، قسمت های مشترک و ... است.

آیا قانونی برای خسارت به علت تعمیرات وجود دارد؟

اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود، مالک آپارتمان زیان دیده می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه، زیان های وارده به خود را از مالک مقصر بخواهد. دادگاه نیز پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند مالک مقصر را به استناد ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها و ماده ۳۲۹ قانون مدنی محکوم کند.

آیا یکی از ساکنین می‌تواند اقدام به فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان کند؟

پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان‌‌های ساختمان است و مالکان آپارتمان‌ها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است، زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است. اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمان‌ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می‌شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان‌ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.

آیا می توان برای زمین هایی که از طریق اصلاحات ارضی واگذار شده و تعدادی از مالکین اصلی فوت نموده اند سند ثبتی اخذ نمود؟

در خصوص سوالات مطرح شده موضوع اراضی کشاورزی، باغات در صورتی که متناسب با حد نصاب مندرج در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی باشند، مشمول قانون می باشند.

فرق عرصه و اعیان چیست؟

منظور از عرصه زمین است و منظور از اعیان ساختمان می باشد که دارای کاربری های مسکونی، اداری، تجاری و... می باشد. بنابراین در صورتی که ملک به صورت شش دانگ خریداری شده باشد مشتمل بر عرصه و اعیان می باشد و در موارد خاص مانند اراضی موقوفه و نیز املاک خاص که صرفاً عرصه و یا اعیان است، باید مورد خریداری مشخص شود که عرصه است یا اعیانی.

موارد ضروری تغییر کاربری کدامند؟

در برخی موارد تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها ضروری است. تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد .

این کمیسیون در تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها موظف است موارد زیر را رعایت کند :

• اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذیربط متناسب با کاربری جدید توسط متقاضی
• ضوابط طرح های کالبدی، منطقه ای و ناحیه ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
• مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح
• ضوابط حفظ محیط زیست، تداوم تولید و سرمایه گذاری
• استانداردهای اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذیربط

* افرادی که درخواست تغییر کاربری اراضی زراعی و باغهای خود را دارند می توانند با در اختیار داشتن مدارک لازم به کمیسیون مذکور در استان محل وقوع ملک مراجعه کنند .

کمیسیون مذکور موظف است ظرف حداکثر ۲ ماه نظر خود را اعلام کند

* تصمیم کمیسیون دائر بر رد درخواست تغییر کاربری قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد

آیا واگذاریهای که جهت طرحهای مختلف امور دام و صنعتی، گردشگری در حال حاضر انجام می شود، امکان صدور سند قطعی برای آنها میسر هست یا خیر؟

کلیه کسانی که از تاریخ ۸۹/۵/۲۶ به بعددرخواست واگذاری اراضی نموده و زمین به آنها واگذار شده امکان صدور سند جهت عرصه طرحها برای آنها میسر نبوده و صرفاً با صدور سند جهت اعیانیها موافقت می گردد .

تکالیف ادارات و ساز مانها در ارتباط با قانون حفظ کاربری چیست؟

ادارات و سازمانهای مختلف در ارتباط با موضوع تغییر کاربری اراضی زراعی و با عنایت دارای ۲ تکلیف اصلی هستند :

ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیأت ها و مراجع مربوط مکلفند در موارد تفکیک افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغها و تغییر کاربری آنها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها از سازمانهای جهاد کشاورزی استعلام نمایند و نظر سازمان مذکور را اعلام نمایند

صدور هر گونه مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیر بنایی مانند آب، برق، گاز و تلفن از سوی دستگاههای ذی ربط در اراضی زراعی و باغها توسط وزارتخانه های جهاد کشاورزی، مسکن و شهرسازی و استانداری ها، شهرداری ها و سایر مراجع ذی ربط صرفاً پس لز تایید کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مجاز خواهد بود .

مجازات مرتکب تکرار جرم تغییر کاربری چیست؟

در صورتی که شخص به اتهام تغییر کاربری به تحمل مجازات مقرر محکوم شد، هر گاه پس از اجرای مجازات، مجدداً مرتکب تغییر کاربری شود به سه برابر بهای ملکی که در آن مرتکب تغییر کاربری شده است و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهد شد .

مجازات مرتکبین تغییر کاربری چیست؟

مرتکب علاوه بر قلع و قمع بنای احداثی به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است، محکوم می شود.

مواردی که نباید عوارض پرداخت شود کدامند؟

احداث ساختمان مسکونی تا ۵۰۰ متر برای یک بار، دامداری، مرغداری، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه ای و واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی و اراضی مورد نیاز طرح های تملک و دارائی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی ( ملی - استانی ) و طرح های خدمات عمومی مورد نیاز مردم.

میزان عوارض تغییر کاربری چقدر است؟

در مواردی که به اراضی زراعی و باغها طبق مقررات، مجوز تغییر کاربری داده می شود، مالک موظف است معادل هشتاد درصد قیمت روز زمین را با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری به عنوان عوارض، به حساب خزانه داری کل واریز کند .

چه مواردی از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مستثنا می باشد؟

موارد زیر از شمول قانون اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مستثنا شده اند :

احداث هر گونه گلخانه، دامداری مرغداری، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها که جهت بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی ایجاد و با رعایت ضوابط زیست محیطی و با موافقت سازمان جهاد کشاورزی در روستاها احداث شوند . تمامی زمینهایی که در محدوده قانونی روستاهایی که طرح هادی دارند، واقع هستند .

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها چه کسی است؟

مرجع تشخیص اراضی زارعی و باغها وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام می نمایند و مراجع اداری موظف به رعیات نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود. نظر سازمان جهاد کشاورزی برای مراجع قضائی به منزله نظر کارشناسی رسمی دادگستری تلقی می ‎شود.

ادارات و سازمانهای دیگر موظف هستند نظر سازمان را در این مورد بپذیرند . اما نظر سازمان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناسی است که هر گاه دادگاه آن را مطابق با اوضاع و احوال ندانند می تواند به آن ترتیب اثر ندهد. و موضوع را به هیات کارشناسی رسمی دادگستری ارجاع دهد .

آیا تغییر کاربری جرم است؟

هر گونه اقدامی که تغییر کاربری محسوب می شود هر گاه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه صورت پذیرد جرم محسوب می شود و مرتکب تحت تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت.

در چه مواردی تغییر کاربری ممنوع است؟

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها و در موارد ضروری با هر قصد و انگیزه ای صورت گیرد ممنوع است

در صورتی که :

• عملیات اجرایی منتهی به تغییر کاربری پس از تاریخ ۱۵/۴/۱۳۷۴ صورت پذیرفته باشد
• باغ یا مزرعه خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها واقع شده باشد
• جزء مواردی که از شمول قانون حفظ کاربری استثناء شده اند نباشد

تغییر کاربری چیست؟

هر گونه اقدامی که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی در اراضی زراعی و باغها می گردد از جمله ایجاد بنا و برداشت یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می شود .

چگونه بفهمیم که زمین مورد نظر جزو اراضی ملی است یا اینکه دارای سوابق احیا و کشاورزی است و جزو اراضی مستثنیات اشخاص می باشد؟

هر زمینی  تا زمانی که شکل طبیعی داشته و هیچگونه دخالت فیزیکی توسط انسان در آن صورت نگرفته باشد زمین غیر احیا شده است، که در این صورت یا ملی و مرتعی است و یا موات است. به محض اینکه اقدامی از سوی انسان به منظور بهره برداری در زمین صورت بگیرد باید به آن زمین زمین احیا شده، نام نهاد.

قاضی از کارشناس میخواهد که با دانش خود معلوم کند که زمین مورد نظر از چه تاریخی احیا شده است  و یا  اینکه در تاریخی که قاضی تعیین میکند آیا زمین مورد نظر احیا شده بوده  و یا  بعد از آن  احیا شده است. قضات محترم معمولا یا سال تصویب قانون ملی شدن اراضی (۱۳۴۱) را ملاک احیا بودن یا ملی بودن زمین در نظر میگیرند یا زمان اجرای قانون و صدور برگ تشخیص  را مورد نظر قرار میدهند . گاهی هم بدون تعیین زمان از کارشناس میخواهند که سوابق احیا را تعیین کند . در هر صورت این کارشناس است که باید با روشهای علمی و توجه به ملاکهای فنی و تخصصی  و یاری از دانش  و  تجربه  خود به کمک قاضی بشتابد و به سوال وی پاسخ شایسته و صریح و مستدل و موجه بدهد تا قاضی بتواند با اطمینان حکم عادلانه صادرنماید .

آیا سرقفلی را می توان بدون اجازه مالک توقیف و سپس آن را تملیک کرد؟

سرقفلی بعنوان یک حق مالی قابل توقیف است و چنانچه مستاجر به موجب قرارداد اجاره ، اجازه انتقال به غیر را داشته باشد قابل تملک می باشد و اگر اجازه انتقال به غیر را نداشته باشد با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر ، چنانچه مالک راضی به پرداخت حق کسب و پیشه در ازاء تخلیه ملک نباشد دادگاه می تواند دستور تملیک نماید .