هزینه تعمیرات خانه بر عهده کیست؟
هزینه تعمیرات خانه بر عهده مالک است یا مستأجر؟
اگرچه در بسیاری از مواقع صاحبخانه‌ها از تعمیرات اساسی خانه طفره می‌روند، مستأجر‌هایی نیز پیدا می‌شوند که در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کنند.
این روز‌ها هزینه تعمیرات خانه سر به فلک گذاشته است و اینکه چه کسی قرار است هزینه تعمیرات را پرداخت کند، مسأله مهمی است. در حال حاضر برای یک سرویس ساده کولر حداقل باید ٥٠ هزار تومان پرداخت کنید یا تعویض یک شیر ساده بالای ١٠٠ هزار تومان خرج روی دست شما می‌گذارد. البته وقتی مستأجر هستید یا خانه خود را به شخص دیگری اجاره داده‌اید، ماجرا کمی فرق می‌کند؛ زیرا دیگر فقط شما نیستید که باید برای خانه هزینه کنید، چون بعضی از هزینه‌ها در قانون به عهده مالک خانه گذاشته شده و بعضی به عهده مستأجر.
قاعده کلی چیست؟
در یک قاعده کلی هرجا هزینه‌ها به امور روزمره و جاری خانه مربوط می‌شود یا پای استهلاک اجزای خانه در میان باشد، مستأجر باید هزینه تعمیرات را بپردازد. به جز این، اگر مستأجر به دلیل درست استفاده نکردن از خانه صدمه‌ای به آن وارد کند، خودش مسئول تعمیر آن خواهد بود و باید هزینه را از جیب خودش پرداخت کند.
در مقابل هرجا پای تعمیرات کلی در میان است یا قرار است برای نگهداری بهتر از ساختمان هزینه‌ای شود، باید صاحبخانه هزینه‌ها را پرداخت کند. در یک کلام، هزینه‌هایی که باید انجام شود تا خانه قابل سکونت باشد، به عهده صاحبخانه و هزینه هایی که به خاطر استهلاک لوازم یا استفاده نادرست به خانه تحمیل شده، به عهده مستأجر است؛ بنابراین صاحبخانه نمی‌تواند از تعمیر دیوار ترک خورده ای که خطر ریزش دارد، لوله ترکیده، پشت بامی که نم می‌دهد و … خودداری کند.
تبصره: اگر توافق خاصی بین دو طرف شکل بگیرد، می‌توان خلاف این قاعده عمل کرد؛ مثلاً ممکن است مستأجر و صاحبخانه تصمیم بگیرند تا پایان زمان قرارداد، همه هزینه‌های جزیی و کلی به عهده مستأجر باشد، یا توافق کنند که هزینه‌ها و پیگیری کارهای فنی با مستأجر باشد و هر بار هزینه از روی اجاره خانه کسر شود. بهتر است این توافق در قرارداد اجاره مکتوب ذکر شود تا بعدا به مشکل بر نخورید.
تعمیرات جزیی و کلی خانه کدامند؟
طبق ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ تعمیرات کلی شامل: تعمیر اصل بنا (مثل دیوارها، در و پنجره، نمای ساختمان، سقف و پشت بام، حیاط، مشاعات و غیره)، لوله‌کشی آب و گاز، پمپ آب، ایزوگام پشت بام، موارد مربوط به فاضلاب، سیم‌کشی، تعمیرات پر هزینه آسانسور، تعمیر در ریموت‌دار پارکینگ، رنگ آمیزی مشاعات و داخل واحد، تجهیزاتی مثل دوربین مداربسته ساختمان و غیره است.
تعمیرات جزیی نیز به خرابی های کوچک مثل: شیرآلات، چراغ‌ها، سرویس دوره‌ای کولر و شوفاژ، تعمیرات جزیی کابینت، کمد و غیره بر می‌گردد.
اگر صاحبخانه اجازه تعمیر خانه را ندهد!
اگر خانه نیاز به تعمیر داشته باشد، اما مالک زیر بار نرود، در مرحله اول مستأجر باید از مالک بخواهد خانه را تعمیر کند. اگر مشکل آنقدر جدی بود که استفاده از خانه را غیر ممکن می‌کرد، قرارداد خود به خود فسخ می‌شود و طبق قانون صاحبخانه مستحق اجاره گرفتن نیست.
اگر مستأجر اجازه تعمیر خانه را ندهد!
اگر چه در بسیاری از مواقع صاحبخانه‌ها از تعمیرات اساسی خانه طفره می‌روند، مستأجر‌هایی نیز پیدا می‌شوند که در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کنند و حاضر نیستند مسئولیت تعمیر خرابی ساختمان را که خودشان به بار آورده‌اند، به عهده بگیرند و خانه را تعمیر کنند. در این صورت مالک می‌تواند یا به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و از مستأجر شکایت کند و حکم دادگاه را برای ورود به خانه و تعمیرات را بگیرد یا اینکه با اجازه مستأجر وارد خانه شده و تعمیرات را در حدی که کار راه بیفتد، با هزینه خودش انجام دهد و بعد از تمام شدن مدت قرارداد، به دادگاه مراجعه کرده و فاکتور‌ها را ارائه دهد و طلب خود را از مستأجر بگیرد.
آیا مستأجر می‌تواند بدون هماهنگی با مالک، خانه را تعمیر کند؟
اگر مستأجر از صاحبخانه اجازه گرفته باشد، می‌تواند هزینه تعمیرات را خودش بپردازد و بعدا این هزینه را از اجاره کم یا از مالک مطالبه کند. اما فقط و فقط در صورتی که از قبل اجازه صاحبخانه را گرفته باشد. در غیر اینصورت، قانون حق را به مستأجری که سرخود برای خانه هزینه کرده، نمی‌دهد، مگر اینکه پای خرابی های جدی (مثل ترکیدگی لوله، نشست ساختمان و …) در میان باشد و صاحبخانه از پاسخگویی خودداری کند. در آن صورت باید مستأجر شخصا وارد عمل شود و فاکتور هزینه‌ها را نگه دارد و بعدا با صاحبخانه حساب کند. اگر هم صاحبخانه زیر بار نرفت، مستأجر حق کم‌کردن هزینه تعمیرات از اجاره را ندارد و باید موضوع را به دادگاه یا شورای حل اختلاف اطلاع دهد. در آنجا کارشناس بعد از بررسی مسأله و تعیین مبلغ، صاحبخانه را وادار می‌کند حق مستأجر را بدهد. پیشنهاد می‌کنیم پیش از اینکه خانه خود را اجاره دهید یا خانه مورد نظرتان را اجاره کنید، این نکات را مدنظر قرار دهید؛ زیرا با در نظر گرفتن این نکات، چه مستأجر باشید، چه مالک، می‌توانید از بروز اختلافات احتمالی بین خود و طرف مقابل جلوگیری کنید یا اگر با مشکلی در پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان مواجه شدید، می‌دانید که این هزینه ها را چه کسی باید پرداخت کند.
آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر و اصلاحیه مصوب ۱۳۷۹
