نکاتی در خصوص معاملات
قولنامه و مبایعه نامه

بند اول

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه:

مبایعه نامه یا بیع نامه قراردادی است که در آن بیع (خرید و فروش در معنای عام) انجام شده است و قصد طرفین بر انجام عقد بیع قطعی است ولی قولنامه عبارت است از تعهد به انجام معامله در آینده، این قرارداد مملک نیست (یعنی باعث انتقال مورد معامله به خریدار و انتقال پول خریدار به فروشنده نمی شود و نقل و انتقالی صورت نمیگرد و اصطلاحاً تملیک و تملکی صورت نمیگرد) صرفا یک تعهد به انجام معامله در آینده است، ولی مبایعه نامه مملک است.

گاهی تمیز دادن و تفاوت گذاشتن بین قولنامه و مبایعه نامه کاری سخت است و باید برای تشخیص به قصد مشترک طرفین رجوع کرد، اگر طرفین قصد انجام معامله را فعلا نداشتند و فقط به وعده‎ی انجام معامله به آینده اکتفا کردند با قولنامه طرف هستیم.

بند دوم

اثر حقوقی قولنامه و مبایعه نامه:

اثر بیعنامه انتقال مال به خریدار و انتقال پول به فروشنده است.

نکته: مبایعه نامه بیع است با سند عادی، در خصوص املاک ثبتی بیع یا نقل و انتقال با سند عادی صورت نمیگرد و قانون تنها کسی را مالک میداند که سند رسمی به اسم اوست، پس بیع املاک ثبتی تنها با سند رسمی انجام میشود.

اثر قول نامه: قول نامه یک تعهد الزام آور است، یعنی اگر طرفین از انجام تعهد و قولی که داده اند سرباز زنند میتوان از طریق دادگاه الزام آنها را به انجام تعهد خواست.

نکته: قول نامه ممکن است هم با سند عادی تنظیم شود هم با سند رسمی.

بند سوم

چند توصیه به خریدار

1. خریدار در خصوص احراز هویت، ممنوع المعامله نبودن، اهلیت، مالکیت فروشنده نسبت به ملک و …. دقت لازم را داشته باشد.
2. خریدار استعلامات لازم را در خصوص این که ملک وقفی نباشد، در رهن نباشد، دولتی نباشد و …. اخذ کند.
3. اگر فروشنده کهنسال و یا دارای حرکات غیر عادی می باشد این احتمال را بدهد که او محجور است و باید تحقیقات لازم را در این باره انجام دهید.

بند چهارم

چند توصیه برای فروشنده

1. از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت مورد معاله اطمینان حاصل کند
2. اگر مالکان متعدد باشند و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد، باید ذیل قرارداد را همه‎ی مالکان امضا کنند مگر آنکه یه نفر وکالت در فروش از طرف بقیه داشته باشد.
3. مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد و در خصوص مابقی مبلغ شرط کند در صورت عدم مبلغ باقی مبلغ تا فلان مدت می تواند معامله را فسخ کند.

بند پنجم

چند توصیه هنگام معاملات املاک و مستقلات

1. صرف نوشتن معامله در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.
2. برای خرید و فروش و یا رهن و اجاره ملک به مشاورین املاک دارای کد رهگیری مراجعه کنید.
3. چناچنه اسنادی مانند چک و سفته و …. نزد بنگاه به امانت گذاشته میشود در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد تحویل داده میشود.

* مهمترین ترین و کاربردی ترین توصیه:

قبل از  تنظیم قرارداد های خود حتما به یک مشاور حقوقی آگاه و مطمئن و دارای مهارت مراجعه کنید، زیرا پیشگیری کم هزینه تر، مطمئن تر و عاقلانه تر از این است که بعدا برای پیگیری حقوق از دست رفته خود به وکلا و مشاورین حقوقی و …. مراجعه کنید.

موسسه حقوقی زعیم عدالت با کادری مجرب، متخص، متعهد و با سالها تجربه در زمینه تنظیم و عقد قراداد، نظارت بر اجرای قرارداد مفتخر است هموطنان عزیز را دراین امر یاری کند.