ماده ۵۴ قانون مالیات مستقیم

مالیات بر اجاره املاک مسکونی

یکی از تغییرات اساسی قانون مالیات مستقیم، ماده ۵۴ می باشد که تقریبا بنیان قانون قبلی را برهم زد. بر اساس ماده ۵۴ محاسبه مالیات مستغلات در راستای عمل به تکلیف این ماده، قبل از اصلاحیه ۹۴/۰۴/۳۱ از لحاظ میزان پرداخت مالیات متعلقه به سود مودی مالیاتی بود. چرا که قانوگذار سازمان امور مالیاتی را ملزم به پذیرش قرارداد های اجاری رسمی (اجاره نامه های رسمی منظور آن دسته از اجاره نامه هایی بود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشد و نه اجاره نامه های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک حتی بصورت هولوگرام دار…) از طرف مودی کرده بود.
سازمان موظف بود این اجاره نامه ها را از طرف موجر حتی با مبلغ یک ریال قبول و در رسیدگی های خود مستند بر آن اقدام کند. این امر عاملی شده بود تا گاها اشخاص (موجر و مستاجر) با استفاده از خلا قانونی ذکر شده و توافقات فی مابین نسبت به تنظیم اجاره نامه های رسمی و صوری اقدام کرده و تسلیم حوزه مالیاتی نموده و متعاقبا موجر از پرداخت مالیات بر درآمد املاک (مستغلات) معاف میشد. این امر سبب شده بود تا سازمان امور مالیاتی در وصول مالیات از یکی از منابع خود دچار مشکل شده و کمترین وصولی را از این منبع داشته باشد.
علی ایحال قانونگدار در اصلاحیه ۱۳۹۴/۰۴/۳۱ نسبت به اصلاح این مهم اقدام و عنوان نموده، درامد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخص مالیات قرار می گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارایه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. لازم به توضیح هست،

میزان مالیات بر املاک مسکونی خالی (واحد هایی مشمول قانون مالیات بر واحد مسکونی خالی شناخته می شوند که در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شده) و از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره به این شرح خواهند شد

• سال دوم: معادل یک دوم مالیات متعلقه
• سال سوم: معادل مالیات متعلقه
• سال چهارم و به بعد: معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه نیز بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

اگر مستاجر از وزارتخانه ها، موسسات و شرکتهای دولتی و دستگاههایی که بودجه آنها  به وسیله ی دولت تامین میشود، نهاد های انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکتها و موسسات وابسته باشد، اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درامد مشمول مالیات مورد اجاره خواهد بود. (بدون توجه به اینکه مبلغ اجاره دریافتی کمتر یا بیشتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک باشد. (طبق رای شماره ۲۸۲ دیوان عدالت اداری به تاریخ ۱۳۸۱/۰۸/۱۲ مالکین واحد های مسکونی با مساحت کمتر از ۱۲۰ متر مربع از پرداخت مالیات بر درامد اجاره املاک به میزان ۱۰۰ درصد براساس ماده ۱۱ قانون تشویق، احداث و عرضه واحد های مسکونی استیجاری مصوب ۱۳۷۷/۰۳/۲۴ معاف می باشند. این رای در تایید و صحه بر بخش نامه شماره ۵۲۳۷۸ سازمان امور مالیاتی به تاریخ ۱۳۷۸/۱۰/۲۱ صادر گردیده است.) مستفاد از بخشنامه شماره ۲۷۵۵۷/۳۲۵۶-۲۱۱ مورخه ۱۳۸۲/۰۵/۲۶ معافیت درآمد اجاره واحد های مسکونی تا متراژ ۱۵۰ متر در تهران و۲۰۰  متر در سایر نقاط، در مواردی ممکن است مالک چند ملک زیر متراژ معافیت داشته باشد، در اینصورت با انتخاب خود ایشان مجموعا تا میزان حد نصاب های تعیین شده از املاک معرفی شده از معافیت اجاره برخوردار گردیده و مالیات بر اجاره مازاد بر آن به نرخ مالیاتی مقرر در این قانون محاسبه و به حیطه ی وصول در خواهد آمد.