اراضی و املاک

مشاوره و قبول وکالت در کلیه اموال منقول و غیر منقول  مربوط به تمامی امور مربوط به املاک اراضی و آپارتمان ها (خرید، فروش، قراردادهای ساخت و پیش فروش)


 سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده، اما سرقفلی مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره میدهد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.

دعوای خلع ید خواسته فردی است که مال غیر منقول او مانند آپارتمان، زمین و … از سوی دیگری بدون مجوز تصرف شده و متصرف از تحویل آن ملک خودداری می کند.

تخلیه ید خواسته کسی است که ملک خود، اعم از اینکه منقول باشد یا غیر منقول، را با مجوز به فرد دیگری می دهد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا پایان یافتن زمان قرارداد، از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد.

تعدیل به معنای عادلانه کردن است. لذا هم افزایش اجاره بها به درخواست مالک، و هم کاهش اجاره بها به درخواست مستاجر، تعدیل نام دارد.

 زمانی که دو طرف اقدام به انعقاد قرارداد می نمایند، ملتزم به ایفای تعهداتی در مقابل یکدیگر می گردند که به این نوع تعهدات، تعهدات قراردادی گفته می شود و طرفین اغلب ضمانت عدم اجرای این تعهدات را در قرارداد پیش بینی و مشخص می نمایند که می تواند به ازاء زمان معین، پرداخت وجه نقد یا مال دیگر یا انجام عملی باشد.

در مواقعی که فروشنده از حضور خود جهت تنظیم سند رسمی خودداری کند، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی  توسط فروشنده به دادگاه مطرح خواهد شد. (دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود).

 هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌ فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

 تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت‌ است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک ‌تر است.

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.

تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال.

هرچند فروش سهمی از ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد.

پرسش و پاسخ

مالک می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال منافع محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف، درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه به دادگاه عمومی حقوقی (از طریق دفاتر خدمات قضایی)، دادخواست تخلیه بدهد.

به علاوه، مستاجر هم می تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.

آیا اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها، هزینه شارژ و ... باشد، می تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟

در صورتیکه در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد اوست اقدام کند، اگر مبلغ مطالبه ۲۰ میلیون تومان و کمتر از باشد به شورای حل اختلاف و بیشتر از آن باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی مراجعه نمود و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجراء مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

اصولاً، خیر. زیرا قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می نماید. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک به لحاظ بروز عیبی، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که در صورتی که هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند، که در اینصورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد. هم چنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

    

  1. قصد طرفین و رضای آنها
  2. اهلیت طرفین
  3. موضوع معین که مورد معامله باشد
  4. مشروعیت برای معامله

معامله معارض یعنی اینکه شخصی به موجب سند رسمی و یا عادی نسبت به عین یا منفعت ملک یا مالی حقی به شخصی داده و بعد به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند. معامله معارض جرم بوده و مجازات کیفری دارد.

خیر، چون اجاره عقد لازم است بنا بر این در مدت اجاره امکان درخواست تخلیه از طریق مراجع قانونی وجود ندارد مگر آنکه مستاجر خود راضی به تخلیه شود.

فسخ به معنی انحلال و گسیختن عقد است. اگر قرارداد جزء عقود جایز چون وکالت و مانند آن باشد هر زمان که یکی از طرفین اراده کند می تواند قرارداد را فسخ کند. در سایر معاملات که جزء عقود لازم شمرده می شوند از آنجا که طبق قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین یا قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین (اقاله) یا به علت قانونی فسخ شود. بنابراین یا باید طرفین بنا به توافق همدیگر، قرارداد را فسخ کنند و یا ضمن قرارداد برای خود حق فسخ قرار دهند مثل اینکه قرار بگذارند تا مدتی معین برای یک و یا هر دو طرف قرارداد حق فسخ وجود داشته باشد و یا این که قانون برای طرفین حق فسخ قرار داده باشد مانند اینکه اگر موضوع معامله قبل از اینکه به تصرف خریدار داده درآید بدون اهمال و تقصیر فروشنده تلف شود خریدار حق فسخ دارد.

اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن گذارنده (راهن) به اساس مالکیت او لطمه ای وارد نمی کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن (رهن گیرنده در این مثال بانک) منعی ندارد. با این حال باید توجه داشت که:

  1. فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن به شرط حفظ حقوق بانک بلا مانع است.
  2. هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود.

آخرین اخبار و مقالات

شهریور ۱۳۹۷

مستثنیات اراضی ملى

مستثنیات اراضی ملى   مرجع قانون اعتراض به تشخیص اراضی ملی از مستثنیات کجاست؟ نحوه اعتراض به تشخیص اراضی ملی از مستثنیات چیست؟  کمیسیون ماده ۲۰ نظر به اینکه در تصویب نامه قانونی ملی شدن جنگل های کشور مصوب ۱۳۴۱ مرجع تشخیص اراضی ملی از مستثنیات و نحوه‎ی اعتراض به آن پیش بینی نگردیده بود بنابراین این نقیصه با تصویب آیین نامه اجرایی قانون ملی شده جنگل های کشور مصوب ششم شهریور ۱۳۴۲ مرتفع گردید. به موجب ماده ۲۰ آیین نامه فوق الاشاره که [...]

مرداد ۱۳۹۷

آیا طبقه همکف هم باید هزینه تعمیر آسانسور را پرداخت کند؟

آیا طبقه همکف هم باید هزینه تعمیر آسانسور را پرداخت کند؟ فردی در طبقه همکف یک آپارتمان چند طبقه ساکن است و از آسانسور هیچ استفاده‎ای ندارد، حال سوال اینجاست که آیا هزینه ماهانه تعمیرات آسانسور شامل حال افرادی که در طبقه همکف ساکن هستند می‌‎شود؟ پاسخ به این سوال دو وضعیت دارد:وضعیت اول اینکه هزینه های آسانسور در شارژ به صورت سر فصلی جدا آورده نشده باشد: مالک طبقه اول به هیچ عنوان نمی‌تواند از پرداخت هزینه های تعمیر آسانسور [...]

تیر ۱۳۹۷

نحوه مطالبه بهای اراضی تصرفی شهرداری چگونه است؟

نحوه مطالبه بهای اراضی تصرفی شهرداری چگونه است؟   بهای اراضی تصرفی شهرداری ممکن است شهرداری به هر دلیلی و بر اساس طرح های جامع شهری و یا طرح های تفضیلی شهر مجبور به ایجاد و اجرای طرح های عمومی از جمله ایجاد پارک و یا فضای سبز، اماکن تفریحی و یا فرهنگی حتی ورزشی، و یا از آن فراتر ایجاد طرح های وسیع و بزرگ از جمله ایجاد پل های چند طبقه و یا بزرگراه ها و حتی ایجاد معابر عمومی [...]

تفکیک املاک چیست و چه مرجعی رسیدگی به این درخواست را بر عهده دارد؟

تفکیک املاک چیست و چه مرجعی رسیدگی به این درخواست را بر عهده دارد؟  شاید شما بارها در مراودات اجتماعی و در بحث املاک کلمه‌ی تفکیک را شنیده باشید. تفکیک از ریشه‌ی فک و در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن از یک کل میباشدو در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر. بنابر تعریف گفته شده تفکیک در مورد اموالی مصداق دارد که:مال غیرمنقول باشد همانند خانه، دکان، زمین و حتی [...]