مشاوره و قبول وکالت در کلیه اموال منقول و غیر منقول مربوط به تمامی امور مربوط به املاک اراضی و آپارتمان ها (خرید، فروش، قراردادهای ساخت و پیش فروش)
سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده، اما سرقفلی مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره میدهد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.
دعوای خلع ید خواسته فردی است که مال غیر منقول او مانند آپارتمان، زمین و … از سوی دیگری بدون مجوز تصرف شده و متصرف از تحویل آن ملک خودداری می کند.
تخلیه ید خواسته کسی است که ملک خود، اعم از اینکه منقول باشد یا غیر منقول، را با مجوز به فرد دیگری می دهد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا پایان یافتن زمان قرارداد، از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد.
تعدیل به معنای عادلانه کردن است. لذا هم افزایش اجاره بها به درخواست مالک، و هم کاهش اجاره بها به درخواست مستاجر، تعدیل نام دارد.
زمانی که دو طرف اقدام به انعقاد قرارداد می نمایند، ملتزم به ایفای تعهداتی در مقابل یکدیگر می گردند که به این نوع تعهدات، تعهدات قراردادی گفته می شود و طرفین اغلب ضمانت عدم اجرای این تعهدات را در قرارداد پیش بینی و مشخص می نمایند که می تواند به ازاء زمان معین، پرداخت وجه نقد یا مال دیگر یا انجام عملی باشد.
- مراجعه به شهرداری و تشکیل پرونده
- درخواست به شهرداری
- تعیین زمان برای بازدید کارشناس
- تعیین تخلف
- بعد از ارائه مدارک پایانکار ساختمان، باید منتظر نظر کارشناس باشید.
در مواقعی که فروشنده از حضور خود جهت تنظیم سند رسمی خودداری کند، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده به دادگاه مطرح خواهد شد. (دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود).
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر است.
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.
تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال.
هرچند فروش سهمی از ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد.
پرسش و پاسخ
سند تک برگ چه ویژگی نسبت به سند منگوله دار دارد؟
- سند تک برگ به صورت مکانیزه تهیه شده و مشکلاتی از قبیل بد خط بودن، ناخوانا بودن، غلطهای انشایی و املایی و .... را ندارد.
- دارای هلوگرام می باشد که به راحتی قابل جعل نیستند،
- سندهای تک برگ کروکی دقیق و اطلاعات جزئی‌تری نسبت به سند منگوله‌دار قدیمی در خود دارند و با تکیه بر این اسناد دیگر مشکلاتی مثل ابهام در متراژ ملک و تعرض به زمین‌ها و املاک اتفاق نمی‌افتد
- هر سند برای یک نفر صادر می‌شود بنابراین مشکل فرسودگی سند و دست به دست گشتن آن هم حل می‌شود.
- ثبت کامل، سیستمی و یکپارچه اطلاعات ملک و درج اطلاعات مالک و به‌روزرسانی اطلاعات در هر انتقال از ویژگی‌های دیگر سندهای تک برگی است.
آیا هزینه تعمیر آسانسور شامل طبقه همکف می شود؟
قسمت آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید:
پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است، البته در مواردی که هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد موضوع به نحو دیگری است. فردی طبقه همکف یک آپارتمان چند طبقه ساکن است و از آسانسور هیچ استفادهای ندارد،
حال سوال اینجاست که آیا هزینه ماهانه تعمیرات آسانسور شامل حال افرادی که در طبقه همکف ساکن هستند می‌شود؟
این سوال را به دو صورت می‌توان پاسخ داد:
اگر هزینه‌های آسانسور در شارژ به صورت سرفصلی جدا آورده نشده باشد: مالک طبقه همکف به هیچ عنوان نمی‌تواند از پرداخت هزینه‌های تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده نکند.
زیرا اولا هزینه تعمیر آسانسور نباید به طور مجزا و مستقل، از تک تک واحدها اخذ شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود.
ثانیا، آسانسور و یا هر تاسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه شده، جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آنها به عهده مدیر ساختمان است.
بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آنها مورد استفاده بعضی دیگر نباشد.
همچنانکه قسمت آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.
امکان دارد هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد: که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی می‌توانند فرمول و یا روش خاصی برای تقسیم هزینه‌های آسانسور تعیین کنند که فقط بر اساس این تصمیم هیئت مدیره است که می‌توان طبقه را در میزان شارژ هزینه‌های آسانسور دخیل کرد.
در صورت تخلف از مفاد قرارداد، حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر چیست؟
مالک می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال منافع محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف، درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه به دادگاه عمومی حقوقی (از طریق دفاتر خدمات قضایی)، دادخواست تخلیه بدهد.
به علاوه، مستاجر هم می تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.
نحوه برداشت اجاره معوقه و خسارات به ملک از ودیعه چطونه است؟
آیا اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها، هزینه شارژ و ... باشد، می تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟
در صورتیکه در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد اوست اقدام كند، اگر مبلغ مطالبه ۲۰ میلیون تومان و کمتر از باشد به شورای حل اختلاف و بیشتر از آن باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی مراجعه نمود و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجراء مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.
فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضا مدت اجاره وجود دارد؟
اصولاً، خیر. زیرا قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می نماید. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک به لحاظ بروز عیبی، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که در صورتی که هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند، که در اینصورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد. هم چنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.
شرط صحت معامله چیست؟
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت برای معامله
معامله معارض یعنی چه و آیا برای آن مجازاتی پیش بینی شده است یا خیر؟
معامله معارض یعنی اینکه شخصی به موجب سند رسمی و یا عادی نسبت به عین یا منفعت ملک یا مالی حقی به شخصی داده و بعد به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند. معامله معارض جرم بوده و مجازات کیفری دارد.
آپارتمانی را خریدم که دارای مستاجر است و قرارداد دارد آیا امکان تخلیه محل قبل از انقضای مدت اجاره وجود دارد یا خیر؟
خیر، چون اجاره عقد لازم است بنا بر این در مدت اجاره امکان درخواست تخلیه از طریق مراجع قانونی وجود ندارد مگر آنکه مستاجر خود راضی به تخلیه شود.
آخرین اخبار و مقالات
مدارک لازم برای تشکیل پرونده تخریب و نوسازی ساختمان
مدارک لازم برای تشکیل پرونده تخریب و نوسازی ساختمان اصل و تصویر سند شش دانگ مالکیت و حضور مالک یا وکیل در صورتی که ملک تفکیک آپارتمانی گردیده و دارای اسناد آپارتمانی است، اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی و نقشه تفکیکی ملک الزامی است. اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین (در صورت مراجعه وکیل هم ارائه اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین الزامی است) در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد، ارائه معرفی نامه...
مراحل و مدارک لازم اخذ پایانکار ساختمان
مراحل و مدارک لازم جهت اخذ پایانکار ساختمان مراحل دریافت پایانکار ساختمان و نحوه تشکیل پرونده اگر همه کارهای ساخت و ساز ملک و املاک و تمامی مراحل کار را با دقت و برابر قانون انجام داده و حالا در آخرین مرحله باشید، باز هم نیاز دارید که مجوز پایان کار ساختمان خود را از شهرداری دریافت کنید، وگرنه به دردسرهای زیادی می افتید. تشکیل پرونده وقتی کار ساختمان به پایان رسید، باید مدارکی را تهیه کنید و به شهرداری ببرید. اول از همه...
هزینه تعمیرات خانه بر عهده کیست؟
هزینه تعمیرات خانه بر عهده مالک است یا مستأجر؟ اگرچه در بسیاری از مواقع صاحبخانه‌ها از تعمیرات اساسی خانه طفره می‌روند، مستأجر‌هایی نیز پیدا میشوند که در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کنند. این روز‌ها هزینه تعمیرات خانه سر به فلک گذاشته است و اینکه چه کسی قرار است هزینه تعمیرات را پرداخت کند، مسأله مهمی است. در حال حاضر برای یک سرویس ساده کولر حداقل باید ٥٠ هزار تومان پرداخت کنید یا تعویض یک شیر ساده بالای ١٠٠ هزار تومان خرج روی...
توقیف ودیعه یا توقیف پول پیش
توقیف ودیعه یا پول پیش منزل یا اصطلاحا رهن مقدمه: توقیف بر دو نوع است:توقیف تأمینی توقیف اجرایی توقیف تأمینی چیست؟ عبارت است از توقیفی که برای حفظ حق خواهان (مدعی دعوا و اقامه کننده دعوا) یا محکوم له (کسی که حکم به نفع او صادر شده است) یا در مورد محاکمات فوری برای حفظ حق اشخاص ذینفع به عمل می آید و مدعی علیه (کسی که ادعای دعوا ضد و بر علیه وی است) یا محکوم علیه (کسی که رای به ضرر او...
حق شارژ ساختمان
شارژ ساختمان هر ساختمان مسکونی از دو بخش تشکیل شده است، قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک. منظور از قسمتهای مشترک تمام قسمتهایی است که حق استفاده از آن محدود و منحصر به یک یا چند مالک نبوده و به نسبتی مشخص به تمام شرکای ساختمان تعلق می‌گیرد. بنابر آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها این قسمتها عبارتند از:زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد. تأسيسات قسمت‌هاي مشترک از قبيل چاه آب و...
تقسیم مال مشاع
تقسیم مال مشاع اشاعه: اشاعه عبارت است از اجتماع حقوق چند نفر در مال و یا عین، در واقع چند نفر در مالکیت مالی با هم سهیم باشند. اشاعه در ۲ حالت ایجاد می شود:ارث (اشاعه قهری): صورتی است که ورثه در اموال باهم شریک میشوند و این شراکت تا زمان تقسیم ترکه ادامه دارد. اشاعه اختیاری: صورتی است که چند نفر با یکدیگر عین و یا مالی را به سبب موارد تملیکی مالک میشوند، مانند اینکه چند نفر باهم ملکی را...
