شارژ ساختمان

   هر ساختمان مسکونی از دو بخش تشکیل شده است، قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک. منظور از قسمتهای مشترک تمام قسمتهایی است که حق استفاده از آن محدود و منحصر به یک یا چند مالک نبوده و به نسبتی مشخص به تمام شرکای ساختمان تعلق می‌گیرد.

بنابر آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها این قسمتها عبارتند از:

1. زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
2. تأسيسات قسمت‌هاي مشترک از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع آب‌، مرکز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برق، کنتورها، تلفن مرکزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه هاي فاضلاب‌، لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن، حرارت مرکزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاه هاي زباله و محل جمع آوري آن و غيره‌.
3. اسکلت ساختمان‌.
4. درها و پنجره ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، که خارج از قسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
5. تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌کننده‌ روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش نشاني‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله هاي ايمني‌.
6. بام و کليه تأسيساتي که براي استفاده عموم شرکاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.
7. نماي خارجي ساختمان‌.
8. محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومي دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

همانگونه که در ابتدا آمد این قسمت‌ها ملک مشاع تمام شرکای ساختمان است و به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد. حال این قسمت‌های مشترک هزینه هایی دارد که کلیه مالکین مسئول پرداخت آن هستند.

سهم هریک از مالکین از این هزینه های مشترک عبارتست از: نسبت مساحت قسمت اختصاصی وی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی به جز هزینه هایی که ارتباطی با مساحت زیربنا ندارد و به نحو مساوی تقسیم می‌شود مانند هزینه استفاده از آسانسور یا هزینه استخدام سرایدار.

البته مالکین می توانند با رأی گیری شیوه دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی نمایند. از سوی دیگر قانون تملک آپارتمان ها ساز وکاری برای اداره ساختمان های مسکونی پیش بینی کرده است که مخارجی را در پی خواهد داشت. مدیریت ساختمان و اداره آن مشمول این هزینه ها می باشد.

با این توضیحات همانطور که آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها تصریح کرده است می‌توان هزینه های مشترک را شامل این دو گروه دانست:

1. هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه
2. هزینه های اداری و حق الزحمه مدیران

به مجموعه این هزینه ها که توسط مدیریت ساختمان از تمام اعضا گرفته می شود اصطلاحا شارژ آپارتمان گفته می شود و ماهیانه از تمام اعضا بنابر فرمول خاص قانون تملک آپارتمان ها اخذ می شود و در صورت عدم پرداخت یا کسری آن ضمانت اجراهایی قانونی وجود دارد. علاوه بر این در صورت ایجاد تغییراتی در ساختمان یا تعمیر قسمت هایی که به تصویب مجمع عمومی رسیده امکان دارد وجهی علاوه بر شارژ ماهیانه گرفته شود که آن هم جزئی از هزینه های مشترک است. بر این اساس، شارژ آپارتمانی کلیه مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از قسمت های مشترک و به طور کلی مخارجی است که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود. این مخارج باید به تناسب سهم هر مالک مشخص و پرداخت شود. مدیران مجموعه با رعایت قانون تملک آپارتمان ها، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

نکته: چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

نکته: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. هزینه ای که مالکین باید بپردازند جز هزینه مشترک بوده و سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان

در صورت عدم پرداخت این هزینه ها از جانب مالکین آپارتمان، قانونگذار ساز و کارهایی پیش بینی کرده است که مالکین را وادار به پرداخت این هزینه ها نماید. در صورت نپرداختن هزینه های مشترک، مدیریت ساختمان ابتدا تذکر می دهد. اگر واحد مذکور این بار نیز از پرداخت شارژ خود اجتناب کرد مدیریت می‌تواند با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی در تهران یا دفاتر دادگاه ها در شهرستان اظهارنامه ای مبنی بر اخطار قطع دسترسی به خدمات مشترک به واحد یا واحدهای بدهکار ارسال نماید. ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه، اگر هزینه پرداخت نگردد، مدیر ساختمان می تواند بنابر تشخیص خود و با توجه به امکانات دسترسی واحدهای مزبور به خدمات مشترک مانند: تهویه مطبوع، برق، آب گرم، و …. را قطع کند.

در صورتی که مالک یا استفاده کننده اقدام به تصفیه حساب ننماید، مدیر یا مدیران می توانند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده تقاضای صدور اجرائیه کنند. مدیریت با انضمام مدارک لازم از جمله؛ رونوشت مدارک مثبت سمت مدیریت یا هیئت مدیران، صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک، رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به واحد بدهکار به اظهارنامه درخواست خود را طرح می کند. پس از صدور اجرائیه، عملیات همانند اجرای سایر اسناد رسمی پیش می رود. به این توضیح که امکان توقیف اموال بدهکار وجود دارد.

نکته: مدیریت موظف است، به محض وصول هزینه های مربوطه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نماید.

نکته: در صورتی که قطع استفاده از خدمات مشترک امکان پذیر نباشد مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به دادگاه و مراجع قضایی رجوع کنند؛ این شکایات باید خارج از نوبت رسیدگی شود و دادگاه ها موظفند واحد بدهکار را از دسترسی به خدمات دولتی محروم کنند و دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان جریمه نمایند.

نکته: نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است. در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

نکته: در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می‌باشد.

نکته: دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.