تقسیم مال مشاع
تقسیم مال مشاع
اشاعه:
اشاعه عبارت است از اجتماع حقوق چند نفر در مال و یا عین، در واقع چند نفر در مالکیت مالی با هم سهیم باشند.
اشاعه در ۲ حالت ایجاد می شود:
- ارث (اشاعه قهری): صورتی است که ورثه در اموال باهم شریک میشوند و این شراکت تا زمان تقسیم ترکه ادامه دارد.
- اشاعه اختیاری: صورتی است که چند نفر با یکدیگر عین و یا مالی را به سبب موارد تملیکی مالک میشوند، مانند اینکه چند نفر باهم ملکی را خریداری می کنند. (این نوع شرکت یا نتیجه یک عقد و قرارداد است یا نتیجه عمل شرکاء)
چه کسانی که می توانند در خواست تقسیم مال مشاع یا اصطلاحاً درخواست افراز بدهند؟
هر یک از شرکای مال مشاع میتوانند هر زمانی خواستند درخواست تقسیم مال مشاع را بدهند.
مرجع صلاحیتدار برای افراز مال مشاع:
برای تقسیم مال مشاع ۲ مرجع صلاحیت دار هستند:
- اگر مال مشاع، غیرمنقول بود (مانند: زمین و خانه به طور کلی اراضی و املاک) و جریان ثبتی آن پایان یافته بود (یعنی اعمال مقدماتی مثل تعیین حدود و …. نسبت به آن ملک پایان یافته باشد) و از نظر کارشناس رسمی قابل افراز تشخصی داده شده بود، واحد افراز اداره ثبت که از شعبات واحد سازمان ثبت املاک و اسناد کشور می باشد صلاحیت به رسیدگی به درخواست افراز را دارد. (برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص به ماده ۳ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مراجعه نمایید.)
- اگر مال منقول بود یا غیر منقول بود ولی جریان ثبتی آن خاتمه پیدا نکرده بود یا اگر بین یکی از شرکا یا ورثه محجور یا غایب وجود داشت دادگاه (دادگاهی که ملک در آن حوزه قرار دارد) صلاحیت رسیدگی به درخواست را دارد.
در موارد ذیل درخواست افراز پذیرفته نمی شود:
- زمانی که حق درخواست افراز را از خود سلب کرده باشند یا ملزم شده باشند که درخواست افراز ندهند.
- زمانی که تقسیم مال مشاع موجب ضرر یکی از شرکاء باشد (در این صورت افراز مال مشاع فقط با رضایت شریکی که ضرر میکند انجام میشود)
- زمانی که تقسیم مال مشاع موجب از مالیت افتادن مال مشاع یا سهم یکی از شرکاء شود (در این حالت حتی با تراضی شرکا نمیتوان مال را تقسیم کرد، مال در این فرض فروخته میشود و پول حاصل بین شرکا تقسیم میشود)
انواع تقسیم مال مشاع:
حالتی که مال مشاع مثلی است (مثل و مانند آن زیاد است) و دارای قطعات یکسان است و هرکدام از این قطعات ارزش یکسان دارد، در این حالت هرکدام از شرکاء به نسبت سهم خود مالک می شود.
تعدیل:
حالتی که افراز ممکن نیست، در این حالت ابتدا قیمت اموال مشاع را مشخص میکنیم، بعد حسب قیمت تعدیل میکنیم، مثلا اموال مشاع شامل ۱ تخت فرش و ۱ عدد تلوزیون و ۱عدد یخچال است و تعداد شرکاء ۲ نفر است و قیمت اموال روی هم ۶ میلیون تومان است، (فرش و تلویزیون با هم ۳ میلیون و یخچال به تنهایی ۳ میلیون ارزش دارد) در این حالت دادگاه فرش و تلوزیون را به یک نفر میدهد و یخچال را به طرف دیگر، اگر قبول نکردند قرعه میندازند.
رد یا تقسیم به رد:
حالتی که اموال مشاع جوری است که افراز و تعدیل ممکن نیست، مثلا یک ماشین به ارزش ۳۰ میلیون تومان وجود دارد و یک تخته فرش به ارزش ۱۰ میلیون تومان، و تعداد شرکاء ۲ نفر، در این حالت ماشین را یکی بر میدارد و فرش را طرف دیگر، اما شریکی که ماشین را برداشته است باید ۱۰ میلیون به کسی که فرش برداشته است بدهد. (زیرا جمع ۲ مال ۴۰ میلیون است و هرکس ۲۰ میلیون سهم میبرد).
فروش:
حالتی که طرفین به تعدیل و رد راضی نمی شوند یا با روش های بالا نمیشود مال را تقسیم کرد، مال را می فروشند و پول حاصل را تقسیم میکنند
نکته: در مثال های مذکور در طرق و روش های افراز فرض را بر این گرفتیم که شرکاء به نسبت مساوی سهم میبرند، در غیر این صورت هر شریک به نسبت سهم خود مالک میشود
نکته: وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه فروخته می شود.
تقسیم مهایات یا منافع (تقسیم منفعت):
مواردی که تا الان بیان شد مربوط به تقسیم مال مشاع در حالتی که مال مذکور عین است بود.
مال در یک تقسیم بندی شامل عین و منفعت می شود.
عین عبارت است از: مالی که وجود خارجی داشته و با حس لامسه قابل ادراک باشد. مانند آپارتمان، اتومبیل
منفعت عبارت است از: نفع و بهره ایی که از عین حاصل می شود مانند میوه بر درخت که منفعت درخت است و …
تقسیم مهایات یا منفعت به ۲ صورت انجام میشود:
- برحسب زمان:
مثلا طرفین یک ویلا دارند که آن را اجاره میدهند، طی میکنند یک ماه من اجاره میدهم یک ماه تو.
- برحسب مکان:
در مثال بالا شرط میکنند یه اطاق را من اجاره میدم و یکی را تو.
