الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از اختلافات رایجی که مردم را به دادگاه ها می کشاند، بد قولی فروشنده در تنظیم سند رسمی است. وقتی دو نفر قرارداد خرید و فروش ملک یا خودرویی منعقد می کنند، مالکیت آنها منتقل می شود ولی با این وجود تا زمانی که سند مالکیت هم به نام خریدار صادر نشود او برای استفاده از ملک خود مشکلاتی خواهد داشت.

بد قولی فروشنده در انتقال سند سرانجام چاره ای جز مراجعه به دادگاه برای خریدار باقی نمی گذارد و از اینجاست که دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» شروع می شود.

زمان موضوعیت یافتن دعوای الزام به تنظیم سند

هنگامی که مالی به موجب قولنامه عادی فروخته می شود و مقداری از مبلغ مال مورد معامله پرداخت می شود، فروشنده و خریدار برای تاریخی معین متعهد می شوند که در دفترخانه برای پرداخت مابقی ثمن مورد معامله توسط خریدار، و تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، حاضر شوند. حال در مواقعی که فروشنده از حضور خود جهت تنظیم سند رسمی خودداری کند، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی  توسط فروشنده به دادگاه مطرح خواهد شد. (دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود).

شرایط الزام به تنظیم سند رسمی در دفترخانه

  1. وجود یک رابطه قراردادی در گذشته بین خواهان و خوانده (مثل قولنامه)
  2. تعهد طرفین به حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی در قولنامه قید شده باشد
  3. خوانده (فروشنده) مالک قانونی ملک باشد
  4. مانع قانونی برای نقل و انتقال نباشد (مثلا در توقیف نباشد)

خریدار می بایست در موعد مقرر تعیین شده در قولنامه با به همراه داشتن ما بقی ثمن درخواست گواهی عدم حضور از دفترخانه کند.

ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به ترتیب ذیل است:

الف) مالکیت رسمی خوانده : این مالکیت حسب مورد با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (در املاک دارای پلاک ثبتی) و راهنمایی و رانندگی (خودرو) احراز میگردد که دو حالت دارد:

  1. در صورت عدم ثبت رسمی آن به نام خوانده ادعا متوجه وی نمی باشد و قرار رد دعوی صادر میگردد(ماده ۸۴ ق. آ .د. م)
  2. در صورت ثبت رسمی آن به نام خوانده، که دعوا وارد است.

ب) وقوع معامله به نحو صحیح فیما بین طرفین، که غالبا مستند دعوی یکی از موارد ذیل است :

  1. مدرک عادی که بر انعقاد عقد معین قانونی یا قرارداد نامعین صحیح دلالت کند در صورتی که ایرادی اعم از انکار یا ادعای جعل به اصالت  سند وارد نشود و یا ادعای  انحلال قرارداد به نحوی از انحاء  قانونی اعم از فسخ یا اقاله  مطرح نگردد دادگاه بعد از اولین جلسه  دادرسی مبادرت به انشای رای می نماید و در صورت  ایراد یا ادعای جعل در اولین جلسه دادرسی با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیت سند بررسی می کند (مواد ۲۲۶ و ۲۱۸ و ۲۱۷ ق.آ.د. م)

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

  1. احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آن را اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد).
  2. احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
  3. احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک، استعلام از طریق بانک.
  4. احراز انجام معامله و قرارداد با بررسی اسناد ، اظهارات طرفین، شهود، ملاحظه اصل مبایعه نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.
  5. احراز هویت وشناسایی فروشنده وخریدار. و در صورت فوت آنها شناسایی ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
  6. تحقیق راجع مورد معامله. اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی و… با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده می شود.
  7. توجه به هزینه های انتقال سند وعهده دار بودن آن از سوی طرفین، هزینه های لازمه بطور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند به طور مساوی بر عهده طرفین  است.
  8. انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد، مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات.

دادگاه صالح برای رسیدگی

خواهان بایستی برابر ماده ۱۰ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۲۶ آن قانون و با توجه به ماده ۱۲ قانون مزبور دادخواست خود را به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی نماید که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیر منقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه بنماید تا فروشنده در این مدت ملک را به شخص دیگری نتواند منتقل کند.

دعوی الزام به تنظیم سندرسمی مالی بوده و از جهت ابطال تمبر باید مطابق دفترچه ارزش معاملات منطقه ای صادره از سوی اداره امور مالیاتی ارزش ملک محاسبه و برابر آن ۱/۵ درصد (چنانچه قیمت منطقه ای ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ باشد) و به نسبت مازاد ۲% قیمت محاسبه شده تمبر الصاق شود.

 

اشتراک گذاری پست